얼마나 하락할 것인가?

“평균적으로 40% 하락할 것이다. 최근 아파트 가격이 급락했다고 하지만 급매물 중심으로 일부만 거래되고 있어 본격적인 하락장이라고 볼 수 없다. 집주인들이 집값이 내렸다고 해도 반신반의하면서 여전히 버티고 있기 때문에 아직은 거래가 많지 않다. 지금은 전형적인 하락장 초입이다. 본격적인 하락장에 진입하면 집주인들의 관점이 버티기에서 매도로 급변할 것이다. 그때부터 실질적인 하락거래가 본격화될 것이다.”

-하락장은 얼마나 지속될 것인가?

“다른 전문가보다는 내가 좀 길게 본다. 하락장은 7년 정도 지속될 가능성이 있다. 5년 정도는 하락하고, 2년 정도는 횡보할 것이다. "

2~ 3년 정도 지나면 바닥을 찍을 것이라고 보는 전문가들도 많다.

“하락이 본격화되면 우리가 생각하는 것보다 훨씬 하락기간이 길다. 실제 2008년 리먼사태이후 하락장이 2013년까지 지속됐다. 리먼 사태 직후 일부 지역에서 반등이 있었지만, 다시 지루한 하락 및 정체 구간을 거쳤다. 이번 하락장도 그때와 비슷하게 7년 정도 하락 및 정체기를 거칠 것이다. 하락장이 다시 상승장으로 전환하기 위해서는 어느 정도 미분양이 쌓이고 미분양이 다시 감소하는 시기를 거쳐야한다. 미분양이 계속 늘어나는 상황에서 집값이 상승세로 전환하기는 어렵다.”


-하락장이 7년 지속된다면 무주택자들은 7년을 기다린 후 집을 사는 것이 유리한가?

“나는 기다리는 것이 유리하다고 본다. 집값 급등기에는 무주택자들이 ‘벼락거지’라고 한탄할 정도로 주택 보유가 무조건 유리하다는 인식이 강했다. 그러나 하락기는 정반대이다. 2012년~2013년에는 집 가진 거지라는 의미의 ‘하우스 푸어’라는 말이 유행했다. 보통 주택은 빚을 내서 집을 사기 때문에 지금처럼 금리가 오르고 집값이 하락하면 집주인들은 견디기 쉽지 않다. "

-주식과 마찬가지로 바닥에서 집을 사기는 어렵다. 일부 전문가들은 바닥에서는 집을 사는 것이 불가능하기 때문에 내년쯤에 미리 사두는 것이 좋다고 주장한다.

“결국 집값이 오를 것이기 때문에 미리 집을 사는 것도 방법이라고 주장하는 전문가들이 있다. 빚을 내 집을 사서 향후 5~6년간 하락한다면 집을 팔지 않고 버틸 수 있다고 보는가? ‘조기 매수론’은 집값이 계속 하락해도 버틸 수 있고, 결코 바닥에서는 집을 사지 못할 것이라는 것을 전제로 한다. 나는 수많은 현장 상담을 통해 집을 산후 집값이 장기 하락하면 견디기가 쉽지 않다는 것을 절감했다. 무주택자들은 좀 참아야 한다. 그게 돈을 버는 것이다. 나는 2030년 전후에는 눈 감고 집을 사야 한다고 강조한다. 그때가 바닥권이기 때문이다,

http://n.news.naver.com/article/023/0003730972?sid=101